原标题：一批品牌房企抢滩布局长租公寓 押宝出租举有机构分析师回应，相对于中介机构，绝大部分房企具有强劲的项目运营和管理能力。图为万科的泊寓。长租公寓：房企新兴竞技场●2017年，一批品牌房企抢滩布局长租公寓，以整租形式向散租统治者的出租市场发动挑战 ●盈利问题倍受注目，业界分析，集中式公寓做2万不定分散性公寓做10万间，盈利才能逆好出租市场的轻微变革正在我们身边再次发生。

2017年以来，万科、远洋、中骏、龙湖等房企先后杀进新兴的出租市场，在长租公寓领域大力扩展。它们带给大量的资金和新的市场规则正在重构出租市场的秩序。长租公寓这一崭新的产品形态获取了一种与传统出租形式几乎有所不同的价值观念，预示着来势汹汹的房企大军大大转入这一领域，它们否需要转变出租市场的现有格局？押宝出租举，布局长租公寓今年夏天以来，从广州试点发售租购同权政策开始，连续不断的政策实施让出租房市场一时间显得尘嚣甚上。最近集体用地建设出租房的政策实施，堪称让话题的热度更进一步下降。

人们看见了出租市场未来极大的潜力。甚至有业内人士将其视作解决问题如今高房价问题的一种可选方案。政策的风了一起，出租市场的活跃让人们赫然找到：这个原本牢固、恐慌的行业里不知不觉竟然有了如此众多房地产企业的可观身影2017年开始，一批品牌房企先后在出租市场的长租公寓领域摊开了自己的版图。

8月17日，中骏置业于香港举办中期业绩发布会，其管理层在会上认为：目前中骏置业长租公寓有数7000多间，主要布局一二线城市。8月25日，万科董事会主席、CEO郁亮也在万科中期业绩发布会现场具体回应：万科就是指三年前开始布局长租公寓的，并且坚信出租举的时代一定会到来。8月底，远洋邦舍公寓青年路店面市，9月初龙湖冠寓酒仙桥店入市，并且还将在今年下半年持续发售同类产品。

除此之外，像石榴地产这样的中型房企也在大力布局长租公寓领域，如今其旗下熊猫公寓产品早已在北京发售两家门店。近期全国各地都尤其反对出租举，都在实施政策。

龙湖冠寓总经理王俊英回应，企业做到项目也不会不受此影响，主要看未来城市远期规划，还有近期政策。而熊猫公寓总经理王玺龙也回应：我们在去年就已开始布局这一领域，从去年930之后，国家就获释了显著信号，市场要转入存量房时代。

而另一方面，土地出让政策所产生的影响也某种程度在助推长租公寓市场。从去年开始，北京土地市场上转让了大量房企谦和用地，不论土地属性是招商还是住宅，这些地块上到底应当做到什么样的产品仍然是业界辩论的焦点。在商业盈利艰难，众创空间供大于求的背景下，长租公寓或许是一个不俗的突破点。

易居研究院智库中心总监贤迈进回应。挑战散租，房企转变市场格局密集的政策受到影响让2017年沦为长租公寓市场上一个十分具体的分水岭。在此之前，市场上不存在的是来自互联网企业、中介机构打造出的长租公寓产品，比如新派公寓、自如寓这一类产品。

它们具有很强的试验色彩，运营企业受限于资金和运营能力的问题，并没能力展开大规模的产品拷贝。抑或，有些产品只是基于中介自身业务的一种伸延，比如链家的自如寓、我爱人我家的相寓。

但预示着地产企业抢滩这一市场，原先的格局正在重构。9月初入市的龙湖冠寓的目标是超过5万间。图为龙湖冠寓。

房企转入市场之后仅次于的特点就是让出租市场的运作模式经常出现了转变。一位机构分析师向记者回应，相对于中介机构，绝大部分房企都具有强劲的项目运营和管理能力，它们转入出租市场打造出长租公寓产品，以整租的形式对以往被散租统治者的出租市场发动了挑战。如今的长租公寓市场，实质上早已沦为房地产企业的竞技场。

这些企业享有比互联网公司和中介机构更加完备的产业链条，它们用打造出、运营房地产项目的模式来运作长租公寓这一类型产品，在抢滩这一细分市场的过程中虽然天秤座，却依赖着实力雄厚的资金实力和运营优势先声夺人。链家研究院院长杨现领回应：目前租房市场格局是40%的中介，40%的二房东，10%的业主，10%的自如二分出租出租机构；而未来租房市场格局有可能50%是专业机构化管理市场，40%是中介、二房东和业主等常规的出租市场，还有10%是房屋共享。他回应，预示着更加多的资本和玩家转入这一领域，新的赛道规则也正在渐渐创建。

焦点1 回报率较低？长年报酬多定在6%-7%在长租公寓大量入市之前，无论行业内外都普遍存在着这样一种观点：做长出租公寓其本质依旧是一个二房东式的做生意，门槛较低。不过从目前正在运作长租公寓的几家企业对系统来看，长租公寓并不是一门可以创建在二房东逻辑上的做生意。其中，仅有产品模式较低的回报率就不足以令其多数想投身于这一领域的企业思量一再。

无论是整租还是散租，资金回报率较低的问题普遍存在于整个出租行业内。杨现领就曾透漏，链家旗下的长租产品自如在运营初期的五年十分伤痛，当时一线城市的租金回报率都将近2%。

当然，现在随着自如运营的成熟期，这种情况早已有所转变。从目前市场情况来看，开发商对长租公寓长年回报率的目标多定在6%-7%。当然，刚跟上的长租公寓近无法超过这样悲观的数字。万科董事会主席郁亮在中期业绩发布会上说道，万科的长租公寓如果需要超过1%-2%的回报率，他就早已很失望了。

他说道：未来随着政府实施涉及政策扶植，长租公寓回报率较低的情况应当也不会提高。如果需要超过6%-8%的水平的话，我们就往这个方向回头。

而龙湖集团副总裁兼冠寓公司CEO韩石也回应，龙湖冠寓的动态投资回收期是五到六年，期望在2020年沦为业内前三名，租金收益多达20亿。2020年之前，龙湖集团方面对冠寓并没盈利的拒绝，主要考虑到的是品牌和规模。

换言之，三年内，龙湖冠寓这一产品并没考虑到盈利。不过，从远期来看，龙湖仍然是较为寄予厚望这一项目，此前在中期业绩会上，龙湖管理层曾透漏冠寓轻资产的内部回报率可以超过15%以上，毛利率35%以上。轻资产模式的内部回报率在10%左右，毛利率高达65%。

多数长租公寓比普宅有更佳的居住于环境和物业服务，租金大自然也较高。图为石榴地产旗下的熊猫公寓。焦点2 利润厚？成本掌控是运营关键目前这种较低的资金回报率是宽出租公寓仅次于的门槛，就宽出租公寓来讲，无论使用长短资产哪种模式都不存在资金重复使用周期和利润率的问题。广泛疑惑的是，长租公寓的拿项目、改建、运营成本都不较低，依赖租金来重复使用成本，重复使用周期漫长这一问题是无法规避的。

而在这样的背景之下，长租公寓应当如何去做到才需要超过现金流和成本方面的比较均衡？易居智库中心研究总监贤迈进分析指出：首先，长租公寓牵涉到的持有人方式和传统的租赁方式都是有区别的。如今的长租公寓可以分成谦和项目的轻资产运营模式和整租项目的轻资产运营模式。如果是前者，那么考验的更好是企业的资金实力，因为依赖租金回款周期较长。

而如果是后者，则更加多考验的是企业的运营能力，因为无论是租用、改建还是后期管理运营都必须掌控成本。长租公寓本身就是一项利润较脆弱的做生意，因此成本掌控就出了企业必须守住的行业制高点。王玺龙讲解说道，长租公寓最重要的投放有两项，一个是所拿物业的租金，一个是改装成投放。

而龙湖冠寓的运营者则更加具体地认为，除资金成本之外，时间也是一种成本。王俊英就回应：用谦和做到出租认同跟销售的逻辑不一样，一个是看未来，一个是看现在。长租公寓项目一次投放尤其大，必须一个漫长的重复使用周期，谁能把这个成本掌控寄居，谁一定是未来终极的胜利者。

掌控成本是在前端要夺下项目，中间修建项目，仍然到后期运营，才能确保整个项目是赚的做生意。从修建来说，时间成本也是很最重要的，因为牵涉到租金重复使用，所以成本是在夺下项目的那一刻就早已开始计算出来了，扯得时间越久认同就越很差。龙湖的轻资产长租公寓从拿项目到入市时间约在130天。焦点3 如何盈利？扩展规模成首要目标盈利问题某种程度是许多行业人士尤为注目的问题。

此前王玺龙曾多次透漏，熊猫公寓的产品重复使用现金方式主要依赖着租金和电子货币服务。而王俊英则回应，龙湖冠寓的盈利主要是依赖租金来构建的。如果仅有依赖租金来构建现金的重复使用，那么在单笔收益比较受限的情况下，规模就沦为决定性的因素。

从盈利角度来说，集中式公寓有可能做2万间房时，盈利情况不会开始逆好，但分散式则有可能要做10万间房才有可能逆好。杨现领认为，从企业角度来说，基于一定的产品和服务能力带给的规模效应，才能夺得市场。

而除规模之外，长租类项目要想要盈利，主要必须三点：第一是产品和服务，第二是系统化的运营能力，第三是比较较为流畅的融资途径。目前市场上，很多投身于长租公寓领域的开发商都将拓展规模作为其首要目标。

比如中骏方面就在其中期业绩会上回应，中骏长出租公寓项目的目标是三年做5万间，长远目标则是1000个项目，50万间产品。而韩石也回应：目前政策受到影响，很多开发商都投身于长租公寓这个领域来，市场需求量十分大，目前还是蓝海的状态。冠寓年底的时候房间数量不会打破15000间。

布局一、二线16个城市。中期我们把5万间作为一个临界点，期望需要很快突破这一量级。

焦点4 如何定位？靠品质or价格更有年轻人在出租市场上，新兴的长租公寓具有一些传统出租形式所无法相提并论的优势，比如集中式的管理带给较好的公共空间以及生活环境，再行比如东面房企所享有的强劲运营能力和资金反对。对个人租赁者来讲，长租公寓的经常出现最重要的问题在于解决问题了租客权益被房东、中介人员随便侵犯的问题。但必须认为的是，更佳的居住于环境和完备的物业管理也意味著必须分担适当的费用，这一费用往往必要反映在较高额的房租上。比如龙湖冠寓在重庆和成都等地项目比较周边有15%左右的溢价。

而无论万科泊寓、远洋邦舍抑或是熊猫公寓，其产品的月租金都要低于同等面积的传统房屋租赁。长租公寓的定价主要还是同方位有关系。回应，一位长租公寓运营者告诉他记者，仅有从面积来看，长租公寓的性价比与普通住宅没可比性，这种产品更好的是依赖较好的翻新、公共空间和一些免费设施来更有侧重生活品质的年轻人。

如果要靠品质更有年轻人，就必须成本和投放；如果减少价格、退出品质，那么不会陷于同传统出租产品的恶性竞争中去。这看起来是目前长租公寓面对的最现实的对立。而对立的突破点在于客户的消费观念和生活观念，在于他们否不愿为长租公寓所获取的生活品质买单。

长租公寓的运营者们最爱人提到的一句话是：房子是租来的，而生活不是。但现实是，目前出租市场上年长出租人群很少有充足的缴纳能力为低房租买单。而享有缴纳能力的年轻人，目前虽然需要承托这一市场，但当长出租公寓大量入市，客源否充裕、出租率否需要获得确保就是一个有一点厘清的问题了。

对一些有充足缴纳能力的人来说，长租公寓这样的产品也有可能无法感动他们。比起来讲，长租公寓有可能更加合适新的租户，对于杨家租户来讲金属制空间严重不足，实用性大打折扣。

同住在酒仙桥附近的陈女士向记者回应，目前她所同住的房子月租金在5000元左右，小区较杨家，但是面积要远高于周围的长租公寓产品。长租公寓具备吸引力的点在于享有健身房等设施设施，但是比较普通房屋租赁来讲性价比仍然过于低。这种公寓无法符合吃饭、洗衣等生活市场需求，而且面积较为小，如果价格在5000元以下可以考虑到。

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